Kupno starego domu do remontu - co sprawdzić przed zadatkiem?

Wyślij sprzedającemu te pytania przed wizytą

Poproś o numer księgi wieczystej, numery działek objętych ceną i dokumenty dotyczące budowy oraz późniejszych przebudów. Dopisz kilka pytań, na które trudno odpowiedzieć samym „wszystko jest w porządku”:

• Kiedy naprawiano dach i co dokładnie wymieniono: pokrycie, obróbki czy także drewno konstrukcyjne?
• Czy w piwnicy lub przy podłodze pojawiała się woda? Kiedy ostatnio i co wtedy naprawiono?
• Które części domu były ogrzewane przez ostatnią zimę? Czy używano również kominka albo grzejników elektrycznych?
• Kiedy wykonano ostatnie kontrole instalacji i komina? Czy po kontrolach były zalecenia, a jeśli tak - czy je wykonano?
• Czy dobudówki i zaadaptowane poddasze są uwzględnione w dokumentacji?
• Czy droga, którą dojeżdża się do domu, jest objęta sprzedażą? Jeśli nie, na jakiej podstawie można z niej korzystać?

Poproś o skany dokumentów, protokoły i rachunki, z zakrytymi danymi osobowymi, które nie są potrzebne do sprawdzenia nieruchomości. Samą księgę możesz bezpłatnie przejrzeć po numerze w serwisie Ministerstwa Sprawiedliwości. Znaczenie wpisów, wzmianek i dokumentów dotyczących dojazdu omów z notariuszem lub prawnikiem przed zobowiązaniem się do zakupu.

Brak starej faktury za remont nie przesądza o wadzie domu. Zapisz jednak, które zapewnienia sprzedającego mają potwierdzenie, a które trzeba sprawdzić podczas oględzin.

Na oględzinach szukaj przyczyny, nie tylko śladu naprawy

Zaciek pod oknem może mieć inną przyczynę niż wilgoć przy podłodze. Zdjęcie plamy przyda się do rozmowy z fachowcem, ale nie wystarczy do wyceny osuszenia i naprawy. Przy świeżo pomalowanym fragmencie ściany zapytaj, dlaczego odnowiono właśnie to miejsce. Przy pęknięciu poproś o wcześniejsze zdjęcia, jeśli sprzedający je ma.

Do niezależnych oględzin wybierz inżyniera z uprawnieniami odpowiednimi do badanego zakresu. W zleceniu wymień dach i jego konstrukcję, ściany, stropy, wilgoć oraz widoczne instalacje. Uzgodnij, czy potrzebna będzie osobna wizyta elektryka, kominiarza lub osoby uprawnionej do kontroli instalacji gazowej. Nie wchodź sam na dach ani do miejsc, do których nie ma bezpiecznego dostępu.

Zapytaj przed zamówieniem usługi, co dostaniesz na piśmie. Przydatna opinia powinna wskazywać:

• usterkę i miejsce jej występowania, najlepiej ze zdjęciem;
• pilność naprawy i jej proponowany zakres;
• elementy, których nie dało się obejrzeć;
• dodatkowe badania potrzebne przed wyceną prac.

Nie wystarczy zapis „wilgoć w piwnicy”, jeśli od kosztu jej usunięcia zależy zakup. Potrzebujesz wiedzieć, co zbadać dalej i czy da się uzyskać wycenę przed podpisaniem umowy. GUNB opisuje zakres kontroli technicznych i wymagane kwalifikacje. Stary protokół okresowej kontroli jest jednym z dokumentów do oceny; nie zastępuje uzgodnionego badania domu przed zakupem.

Rachunki oceniaj razem ze sposobem ogrzewania domu

Poproś o rozliczenia obejmujące co najmniej pełny sezon grzewczy, a najlepiej dwa. Liczy się zużycie energii lub paliwa, nie tylko miesięczna wpłata. Zapytaj o liczbę mieszkańców, temperaturę w pokojach i ogrzewaną powierzchnię.

Jeżeli sprzedający ogrzewał wyłącznie parter, jego rachunki nie pokazują kosztu mieszkania na dwóch kondygnacjach. Podobnie rachunek za gaz nie obejmie drewna spalanego w kominku. Dopisz te różnice do notatek, zanim porównasz koszty z innym domem.

Poproś również o świadectwo charakterystyki energetycznej. Porównaj opis budynku i ogrzewania z tym, co widzisz na miejscu. Ministerstwo Rozwoju i Technologii wyjaśnia, co określa świadectwo i kiedy traci ważność. Świadectwo opisuje zapotrzebowanie na energię; nie jest kosztorysem naprawy dachu ani instalacji.

Jeśli rozważasz wymianę ogrzewania i ocieplenie, poproś o audyt energetyczny z porównaniem wariantów prac. Nie zamawiaj urządzenia wyłącznie dlatego, że sprzedający podał metraż domu. Do wyceny potrzebny jest zakres remontu, który faktycznie zamierzasz wykonać.

Sprawdź działkę, zanim zaplanujesz rozbudowę

Sprawdź, czy cena obejmuje wszystkie działki, z których będziesz korzystać. Garaż, droga i część ogrodzenia mogą znajdować się poza działką z domem. Porównaj numery z dokumentów z mapą i tym, co pokazano podczas wizyty. Wyjaśnij rozbieżności przed zawarciem umowy.

Jeśli chcesz rozbudować dom, dobudować garaż lub urządzić mieszkanie na poddaszu, opisz ten zamiar projektantowi. W gminie sprawdź obowiązujący plan miejscowy, jeśli teren jest nim objęty, i dokumenty potrzebne do oceny twojego pomysłu. Fakt, że dom już stoi, nie rozstrzyga możliwości jego powiększenia.

Dane dotyczące wybranej lokalizacji możesz wstępnie sprawdzić w narzędziu Sprawdź działkę w Działkopedii. Wynik wykorzystaj do przygotowania pytań o teren. Stan techniczny domu i dokumenty transakcji wymagają osobnego sprawdzenia.

Przy rzece lub na terenie z historią zalewania zajrzyj do map zagrożenia powodziowego opisanych przez Wody Polskie. Pokazują scenariusze powodziowe, a nie aktualny stan domu. Zapytaj sprzedającego także o wodę w piwnicy po ulewach i oglądaj miejsce odprowadzenia deszczówki. Brak oznaczenia na mapie nie wyjaśnia przyczyny zawilgocenia ściany.

Ustal maksymalną cenę, którą możesz zapłacić za dom

Od kwoty przeznaczonej na całe przedsięwzięcie odejmij koszty zakupu i finansowania, koszty koniecznych prac oraz rezerwę na nierozpoznane usterki. Otrzymasz limit ceny nieruchomości wynikający z twojego budżetu. Nie jest to wycena jej wartości rynkowej.

Przykład jest umowny i pokazuje sposób liczenia, nie ceny remontów. Masz 750 000 zł na zakup i doprowadzenie domu do zamieszkania. Przyjmujesz 25 000 zł na koszty transakcji i finansowania, 120 000 zł na prace wycenione przez wykonawców oraz 35 000 zł rezerwy. Na sam dom zostaje 570 000 zł. Własne kwoty musisz oprzeć na ofertach i kosztach właściwych dla swojej transakcji.

Rozdziel prace na konieczne przed zamieszkaniem i możliwe do wykonania później. Nie wpisuj jednej pozycji „remont instalacji”. Wycena powinna pokazywać, czy obejmuje przewody, urządzenia, demontaż, odtworzenie ścian i odbiór prac. Ustal również, gdzie będziesz mieszkać w czasie remontu.

Budżet zakupu policz bez nieprzyznanej dotacji. Warunki wsparcia sprawdzisz w oficjalnych dokumentach Czystego Powietrza, ale obietnica sprzedającego nie zapewnia finansowania twoich prac.

Przed zadatkiem wróć do niewyjaśnionych spraw. Jeżeli nadal nie znasz przyczyny wilgoci, zakresu naprawy dachu lub podstawy korzystania z drogi, ustal z odpowiednim specjalistą, jak je wyjaśnić przed zawarciem umowy. Negocjuj cenę na podstawie usterek i wycen. Jeśli dom mieści się w budżecie tylko po pominięciu koniecznych napraw, poszukaj innej oferty.